Cara menghitung cicilan KPR atau Kredit Pemilikan Rumah (KPR) secara manual? Tentu saja bisa dilakukan, lho!
Sebagai solusi bagi kamu yang ingin memiliki rumah dengan cepat, KPR menjadi pilihan yang populer.
Namun, ada dua hal penting yang harus kamu pahami sebelum memulai, yaitu jenis suku bunga yang ditawarkan dan metode menghitung cicilan KPR itu sendiri.
Kedua aspek ini sangat berkaitan karena jenis suku bunga yang diterapkan akan memengaruhi besar kecilnya cicilan yang harus kamu bayar setiap bulan.
Penasaran bagaimana caranya? Yuk, simak pembahasan lengkapnya di bawah ini tentang cara menghitung cicilan KPR!
Sekilas tentang Cicilan KPR
Sebagai informasi tambahan, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah fasilitas pinjaman yang diberikan oleh bank untuk seseorang yang ingin membeli rumah dengan sistem cicilan.
Karena KPR merupakan bentuk pinjaman dari bank, pembayaran cicilannya tentunya melibatkan bunga. Mungkin sebagian dari kamu sudah familiar dengan konsep suku bunga flat dan bunga efektif dalam dunia pinjaman.
Suku bunga flat umumnya diterapkan pada kredit konsumer dengan jangka waktu pendek, seperti kartu kredit, kredit multiguna, atau kredit tanpa agunan (KTA).
Sedangkan bunga efektif adalah gabungan antara bunga floating (mengambang) dan flat, yang sering digunakan untuk pembayaran KPR, termasuk KPR Subsidi.
Namun, dalam prakteknya, kamu mungkin lebih sering mendengar istilah suku bunga tetap (fixed) dan floating saat membicarakan cicilan rumah dengan skema KPR. Keduanya memiliki kelebihan masing-masing yang perlu dipertimbangkan.
Jenis Suku Bunga Cicilan KPR
1. Suku Bunga Tetap (Fixed)
Suku bunga KPR tetap memberikan kepastian dalam hal angsuran yang harus dibayar setiap bulannya. Dengan jenis bunga ini, cicilan yang harus dibayar tidak akan berubah hingga masa pinjaman selesai.
Jika kamu memutuskan untuk melunasi cicilan lebih awal, kamu tidak akan dikenakan biaya penalti atau biaya provisi.
Suku bunga tetap sangat menguntungkan ketika kondisi ekonomi tidak stabil, karena meskipun suku bunga pasar naik, cicilan KPR tetap tidak terpengaruh.
Untuk menghitung cicilan KPR dengan suku bunga tetap, kamu bisa menggunakan rumus berikut:
Pokok pinjaman x bunga tahunan x tenor dalam tahun : tenor dalam bulan
2. Suku Bunga Mengambang (Floating)
Berbeda dengan suku bunga tetap, suku bunga mengambang lebih cocok untuk kamu yang siap menghadapi fluktuasi. Keuntungan dari suku bunga ini adalah kemungkinannya untuk menurun seiring dengan turunnya suku bunga pasar.
Jenis suku bunga ini sangat menguntungkan ketika kondisi ekonomi stabil atau baik, karena ada kemungkinan bunga KPR bisa turun.
Namun, penting untuk dicatat bahwa cicilan KPR dengan bunga mengambang akan menyesuaikan dengan pergerakan suku bunga pasar.
3. Suku Bunga Terbatas (Capped)
Beberapa bank menawarkan suku bunga terbatas, yang memungkinkan suku bunga untuk mengambang sesuai kondisi pasar, tetapi dengan batasan tertentu yang ditetapkan oleh bank.
Sebagai contoh, jika suku bunga pasar saat ini adalah 7,25% dan bank memberikan batasan 10,5%, maka meskipun suku bunga pasar naik hingga 11%, bank akan memastikan bahwa bunga yang diterapkan pada cicilan tidak lebih dari 10,5%.
4. Suku Bunga Gabungan
Suku bunga gabungan mengkombinasikan elemen dari bunga tetap dan mengambang.
Sebagai contoh, jika kamu mengambil KPR dengan tenor 15 tahun, ada bank yang menawarkan bunga tetap 5% selama tiga tahun pertama, kemudian bunga terbatas 10,5% selama dua tahun berikutnya, dan sisanya mengikuti suku bunga pasar.
Dengan cara ini, selama tiga tahun pertama, cicilanmu tetap di angka 5% meskipun suku bunga pasar naik atau turun.
Pada tahun keempat dan kelima, bunga cicilan akan menyesuaikan dengan pasar, namun tidak akan lebih dari 10,5%. Setelah tahun keenam, cicilanmu akan sepenuhnya dipengaruhi oleh pergerakan suku bunga pasar.
Cara Menghitung Cicilan KPR secara Manual
Jika kamu ingin mengetahui bagaimana cara menghitung cicilan KPR secara manual, berikut adalah beberapa jenis suku bunga yang perlu kamu ketahui:
1. KPR rumah Rp200 juta
Untuk menghitung cicilan per bulan, kita bisa mulai dengan rumah yang harga jualnya Rp200 juta, seperti contoh rumah yang ada di Mustika Village Sukamulya.
Simulasi ini menggunakan tenor 20 tahun, dengan bunga 9% pada dua tahun pertama dan 10% untuk sisa tenor.
Berdasarkan kebijakan BI, KPR untuk rumah pertama dapat dilakukan tanpa pembayaran uang muka (DP). Berikut adalah perhitungan cicilan rumah untuk dua tahun pertama:
Cicilan pokok: Rp200 juta : 240 bulan = Rp833.333
Bunga per bulan: (Rp200 juta x 9%) : 12 bulan = Rp1,5 juta.
Jadi, total yang harus dibayar adalah Rp1,5 juta + Rp833.333 = Rp2.333.333 per bulan
Sementara itu, besaran cicilan setelah 2 tahun pertama adalah:
Sisa cicilan: Rp200 juta – Rp55.999.992 = Rp144.000.008
Cicilan pokok: Rp833.333
Bunga per bulan: (Rp144.000.008 x 10%) : 12 bulan = Rp1.200.000
Besaran cicilan yang harus dibayar per bulan setelahnya adalah Rp833.333 + Rp1.200.000 = Rp2.033.333.
Adapun kewajiban membayar angsuran ini berlaku hingga jatuh tempo 20 tahun.
2. KPR rumah Rp300 juta
Sebagai contoh, untuk cicilan rumah seharga Rp300 juta, kita bisa menggunakan simulasi KPR BTN dengan DP 0 persen, bunga tetap 8,29%, dan bunga floating 13,5%, yang dihitung berdasarkan tenor cicilan antara 5 hingga 30 tahun.
Misalnya, kamu memilih rumah Tipe Galenia di Lagoosi Village yang harganya sekitar Rp300 juta dengan tenor 10 tahun. Untuk 5 tahun pertama, cicilan yang perlu dibayar setiap bulan adalah Rp3.774.600.
Namun, perlu diingat bahwa ada biaya tambahan di luar cicilan bulanan, seperti Biaya Bank yang totalnya Rp7.500.000, terdiri dari biaya Appraisal Rp1.500.000, Administrasi Rp0, Proses Rp0, Provisi Rp3.000.000, dan Asuransi Rp3.000.000.
Selain itu, ada Biaya Notaris yang mencapai Rp15.000.000, mencakup biaya Akta Jual Beli Rp3.000.000, Bea Balik Nama Rp3.000.000, Akta SKMHT Rp1.500.000, Akta APHT Rp3.000.000, Perjanjian HT Rp3.500.000, Cek Sertifikat ZNT, dan PNBT HT Rp1.500.000.
Dengan demikian, pada pembayaran pertama, kamu perlu membayar angsuran pertama ditambah total biaya bank dan biaya notaris, yang semuanya mencapai Rp26.274.600.
3. KPR Rp400 juta
Sebagai contoh, kita bisa melihat simulasi KPR dengan bunga tetap 8,29% untuk 12 bulan pertama, dan bunga floating 13,5% untuk cicilan ke-13 hingga selesai.
Misalkan rumah yang akan kamu cicil terletak di Kota Taman Sunggal, dengan harga sekitar Rp400 juta dan tenor 15 tahun.
Dalam hal ini, cicilan yang perlu dibayar adalah Rp3.963.500 per bulan untuk 12 bulan pertama. Namun, mulai bulan ke-13 dan seterusnya, cicilan yang harus dibayar akan meningkat menjadi Rp5.225.500 per bulan.
4. KPR Rp500 juta
Jika kamu memilih tenor 20 tahun untuk rumah seharga Rp500 juta di Seion Serang, maka cicilan per bulan yang perlu dibayarkan adalah Rp4.335.800.
Angka tersebut hanya berlaku selama 5 tahun pertama dengan bunga fixed 8,29%, sementara untuk sisa tenor, bunga yang digunakan adalah bunga floating 13,5%.
5. KPR Rp600 juta
Sebagai contoh, jika kamu memilih KPR BTN dengan bunga fixed 8,29% selama 5 tahun pertama, kali ini ada simulasi bagi kamu yang ingin mencicil dalam waktu 5 tahun.
Misalnya, kamu membeli rumah dengan sistem smart lock di Singhamerta City, yang dijual dengan harga sekitar Rp600 juta.
Cara Hitung Suku Bunga KPR per Bulan dan Total Angsuran
1. Dengan Simulasi KPR Fixed Rate
Sebagai contoh, jika kamu membeli rumah di Kemang Eminence yang harganya tercantum di atas dengan skema pembayaran kredit, dan bank menetapkan fixed rate 5% per bulan hingga akhir masa kredit.
Rumah di perumahan tersebut dibanderol dengan harga Rp1.150.000.000. Misalkan developer memberikan promo dengan uang muka 0% dan bebas biaya lainnya.
Kemudian, kamu memilih tenor kredit 20 tahun atau 240 bulan. Berikut adalah cara untuk menghitung angsuran pokok KPR.
Harga Pokok Rumah / Tenor dalam Satuan Bulan = Rp1.150.000.000 / 240 = Rp4.791.667 per bulan. Maka besar bunga fixed-nya yaitu:
(Rp1.150.000.000 X 5% X 20) / 240 bulan = Rp4.791.667.
Jadi total cicilan KPR rumah Kemang Eminence yang harus dibayar adalah Rp4.791.667 + Rp4.791.667 = Rp9.583.334.
Jadi berapa cicilan KPR per bulan? Nah selama 20 tahun Anda akan membayar cicilan KPR dengan jumlah yang sama setiap bulannya, yakni Rp9.583.334. Begitulah panduan menghitung cicilan KPR secara manual dengan bunga tetap.
2. Cara Hitung Bunga KPR Floating Rate
Simulasi KPR dengan floating rate memiliki perbedaan dengan fixed rate, karena nasabah perlu menghitungnya secara berkala mengikuti tren suku bunga pasar.
Misalnya, kamu membeli rumah di Parkland Podomoro dengan harga Rp900.000.000,00, dan menggunakan KPR Mandiri.
KPR Mandiri menawarkan fixed rate selama satu tahun sebesar 4,5% dengan tenor maksimal 20 tahun. Berikut adalah besar cicilan per bulan selama tahun pertama.
Rp900.000.000,00 / 240 = Rp3.750.000,00
(Rp900.000.000,00 x 4.5% x 1) / 12 bulan = Rp3.375.000,00
Dengan demikian, angsuran KPR selama tahun pertama adalah Rp7.125.000 per bulan. Pada tahun berikutnya, nasabah akan dikenakan bunga fluktuatif sebesar 8%.
Maka, jumlah bunga cicilan per bulan menjadi (Rp900.000.000,00 x 8% x 1) / 12 bulan = Rp6.000.000,00, yang ditambah dengan cicilan pokok sebesar Rp3.750.000,00.
Total cicilan pada tahun kedua pun menjadi Rp9.750.000,00 per bulan. Selanjutnya, perhitungan cicilan akan disesuaikan dengan tren suku bunga pasar yang berlaku.
3. Cara Hitung KPR Rumah dengan Simulasi KPR Capped Rate dan Gabungan
Tata cara menghitung KPR dengan suku bunga capped dan gabungan pada dasarnya tidak berbeda jauh dengan metode yang telah dijelaskan sebelumnya.
Yang perlu dilakukan adalah menyesuaikan suku bunga yang diterapkan sesuai dengan masing-masing jenis bunga.
Untuk suku bunga capped, perhitungannya mengikuti suku bunga pasar, namun dengan batas maksimum yang ditentukan oleh bank.
Jika suku bunga pasar naik melebihi batas tersebut, maka cicilan akan tetap dihitung berdasarkan suku bunga maksimal yang sudah ditetapkan.
Sedangkan untuk suku bunga gabungan, perhitungannya dimulai dengan bunga tetap untuk periode tertentu, kemudian dilanjutkan dengan bunga capped atau floating sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Setelah periode bunga tetap berakhir, bunga akan disesuaikan dengan kondisi pasar, namun tetap dengan batasan atau perubahan yang sudah ditentukan dalam perjanjian.
Sebagai penutup, itulah beberapa cara menghitung cicilan KPR yang bisa kamu pertimbangkan sesuai dengan jenis suku bunga yang dipilih.
